В связи с многочисленными обращениями граждан предлагаем ознакомиться с приведенной ниже информацией отдела муниципального хозяйства по вопросам управления имуществом многоквартирных домов.

Права и обязанности собственников

Купив квартиру, получив ее в наследство или в дар, либо приватизировав ее, вы стали собственником квартиры. У вас появилось право проживать в ней и распоряжаться ею по своему усмотрению: сдавать внаем, завещать. Но кроме прав возникли и обязанности содержать квартиру в надлежащем техническом и санитарном состоянии за свой счет.
Став собственником квартиры, вы в соответствии с законодательством РФ одновременно стали и совладельцем общего имущества вашего многоквартирного дома. К нему относятся: лестницы, лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; земельный участок, на котором расположен дом; трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится дом.
Общее имущество принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений в доме, и все собственники дома обязаны совместно содержать общее имущество. Они участвуют в расходах на содержание и ремонт общего имущества дома пропорционально площади принадлежащих им жилых и нежилых помещений. Собственники не могут отказаться от владения и пользования своей долей в общем имуществе, чтобы освободиться от участия в общих расходах на его содержание и ремонт. Собственники помещений совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, а также имеют право совместно им управлять.

Что такое управление домом

Многоквартирный дом — это сложный инженерный объект, место проживания большого количества людей, поэтому его необходимо содержать в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Управление домом направлено, прежде всего, на обеспечение комфортных условий проживания в нем. Управление домом — это:

• оценка техсостояния и потребностей в обслуживании, ремонте, замене инженерных коммуникаций, оборудования, конструкций;
• разработка текущих и перспективных планов обслуживания и ремонтов;
• выбор оптимального по цене и качеству варианта исполнения работ и исполнителей / подрядчиков;
• организация работы исполнителей, заключение договоров с подрядчиками и контроль за их исполнением;
• обеспечение коммунальными услугами проживающих в доме;
• подготовка смет доходов и расходов, финансовое планирование будущих ремонтов, расчет размера платежей каждого собственника помещений в доме и учет поступлений и задолженностей, обеспечение полноты сбора платежей, бухучет и отчетность;
• ведение документации;
• взаимодействие с собственниками помещений и другими лицами.

Эффективность управления зависит от уровня профессиональной подготовки людей, которые принимают управленческие решения и обеспечивают их исполнение.

Три способа управления

Ст. 161 Жилищного кодекса РФ гласит: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. Управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение собрания является обязательным для всех собственников».
Независимо от того, какой способ управления домом выберут собственники, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений.
Основные различие между способами управления в том, создают ли собственники помещений собственное юридическое лицо (например, ТСЖ), представляющее их интересы в отношении общего имущества в доме, и если у собственников помещений нет собственного юрлица, то кто исполняет решения, принятые общим собранием собственников: сами собственники помещений или сторонняя коммерческая организация.

Непосредственное управление

При этом способе управления по ключевым вопросам управления домом принимает решения общее собрание собственников помещений. Функции управления домом осуществляют совместно все собственники помещений. При небольшом количестве собственников в доме такой способ достаточно эффективен, а вот при большом — домом практически никто не управляет.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяет общее собрание собственников. Плата за жилое помещение собирается «в шапку» или каждый жилищно-коммунальные услуги оплачивает самостоятельно.
Но контроль за результатом работы по содержанию и ремонту общего имущества дома и расходования средств собственников практически отсутствует. Поэтому возможны злоупотребление средствами собственников, нецелевое их использование, «потеря» средств. Договоры с ресурсоснабжающими организациями заключает каждый собственник самостоятельно, как и самостоятельно накапливает средства на капремонт дома.

Особенности:

• абсолютно все вопросы управления многоквартирным домом решают непосредственно сами собственники на общих собраниях;
• обязанности по исполнению управленческих функций могут быть распределены между собственниками;
• отдельные услуги или работы, связанные с управлением, могут быть заказаны управляющей организации;
• для отношений с третьими лицами от имени собственников может быть выбран один из них (на основании решения общего собрания, его полномочия определяются письменной доверенностью).

Преимущества:

Такой способ управления позволяет обеспечить наиболее полное соответствие услуг запросам каждого собственника, если вовлекаются все собственники, проявляющие высокую активность и ответственность друг перед другом.

Недостатки:

• трудно обеспечить решение текущих вопросов управления общим имуществом;
• нет единого ответственного за состояние дома, комплексного подхода к управлению домом, эффективного контроля за качеством работ по содержанию дома и коммунальных услуг, никто не занимается оптимизацией расходов;
• риск неграмотных управленческих решений, поскольку собственники квартир не имеют знаний, необходимых для профессионального управления недвижимостью.

Управление домом управляющей организацией

По ключевым вопросам управления домом также принимает решения только общее собрание собственников помещений. Функции управления домом осуществляет управляющий, персонал управляющей организации (УО).
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяет общее собрание собственников, но с учетом предложений УО, целью которой является получение, прежде всего, прибыли, ведь это цель любой коммерческой организации.
Плата за жилое помещение вносится на банковский расчетный счет УО, а неизрасходованные или сэкономленные средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению.
Контролируется результат работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходования средств собственников только по итогам года. Подразумевается, что все средства собственников затрачены на содержание и ремонт дома.
Договоры с ресурсоснабжающими организациями заключает УО, она же следит и за качеством предоставляемых услуг. На ее банковском счете накапливаются средства собственников на капремонт дома, которые облагаются налогом на прибыль.

Особенности:

• УО действует на основе договора управления, заключаемого с собственниками помещений;
• УО (управляющий) — юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель;
• УО несет ответственность перед собственниками за весь комплекс услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставление коммунальных услуг (определенных договором).

Преимущества:

• собственники снимают с себя большую часть забот о содержании многоквартирного дома, имеют одно лицо, ответственное перед ними за результат управления;
• УО обладает квалифицированными кадрами;
• привлечение профессиональной управляющей организации позволяет достичь наибольшей эффективности управления домом.

Управление товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в нем, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).
По вопросам управления домом решения принимает только общее собрание собственников помещений (общее собрание членов ТСЖ). Функции управления домом осуществляют общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ. Последнее может заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией или нанять специалиста по управлению домом.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяет орган управления ТСЖ, цели которого совпадают с интересами собственников помещений. Плата за жилое помещение вносится на банковский расчетный счет ТСЖ, в т. ч. при привлечении управляющей организации или управляющего. Средства тратятся только на содержание дома. Сэкономленные средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся опять‑таки на содержание дома. На банковском счете ТСЖ аккумулируются средства собственников и на капремонт дома.
Контролируются и результат работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, и расходования средств собственников. С ресурсоснабжающими организациями договариваются и взаимодействуют органы управления ТСЖ.

Особенности:

• управление осуществляется собственниками опосредованно через органы управления ТСЖ (ЖСК, ЖК);
• высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ (ЖСК, ЖК);
• текущая деятельность по управлению домом осуществляется выборным органом — правлением, возглавляемым председателем.

Преимущества:

• добровольно созданное собственниками товарищество защищает только их интересы, более ничьи;
• ТСЖ обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества;
• ни один другой способ управления не дает собственникам помещений таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов / платежей;
• ТСЖ защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов.

Управление осуществляется управляющей организацией на основании договора управления с ТСЖ, а обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с управляющей организацией.

Лучшая модель управления домом — это ТСЖ + УО

Преимущества договора между ТСЖ и управляющей организацией:

1. Если ТСЖ выступает заказчиком услуг управления, оно сохраняет за собой согласование интересов собственников и принятие общих решений по размерам общих расходов; имеет возможность по решению общего собрания членов ТСЖ выбрать управляющую организацию из нескольких на лучших условиях по цене и качеству и заказать необходимые услуги и работы.
2. У специализированных организаций имеются: специалисты с необходимой квалификацией и опытом; собственная материально-техническая база для обслуживания и ремонта дома или связи с соответствующими подрядными организациями.
3. Договором между ТСЖ и управляющей организацией устанавливаются: размер и порядок оплаты услуг и работ, порученных управляющей организации; ответственность за качество и своевременность работ и услуг.
4. Средства находятся на счете ТСЖ, а оплата управляющей организации производится по результату исполнения договора (по актам приемки работ);
5. Повышается эффективность расходования средств собственников: услуга, оказываемая широкому кругу заказчиков / клиентов, для каждого из них обходится дешевле (себестоимость ниже); рост цен сдерживается конкуренцией (при повышении качества).

По договору нельзя передать управляющему / управляющей организации следующие полномочия: созыв и организация проведения общего собрания членов ТСЖ; руководство деятельностью правления ТСЖ; контроль сохранности и содержания общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка и имущества товарищества собственников жилья; принятие решений о приобретении и продаже, передаче, обмене, сдаче в аренду оборудования, инвентаря и других материальных ценностей ТСЖ, а также о списании их с баланса ТСЖ; подписание финансовых документов ТСЖ.