Изменения в законодательстве, касающиеся регистрации прав на объекты недвижимости 

01.02.2011

 

Землями сельскохозяйственного назначения в соответствии c Земельным кодексом РФ признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Высокий уровень общественной значимости земель сельскохозяйственного назначения обусловил особенности правового регулирования вопросов, связанных с гражданским оборотом данной категории земель, выразившиеся в обособлении этих вопросов в рамках специального законодательного акта - Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В последнее время повышен интерес к правовому регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, в  это связано с особыми свойствами земли, являющейся одновременно и уникальным природным объектом, и основой сельского хозяйства, базой для большинства отраслей экономики.
Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель» внесены значительные дополнения и изменения в Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", закон также затронул Федеральные законы от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Земельный кодекс РФ и ряд других законов, регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с Федеральным законом № 435-ФЗ изменяется порядок принудительного изъятия участков земель сельскохозяйственного назначения у собственников и порядок принудительного прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, аренды такого участка.
Указанный участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения права собственности собственник не использует данный участок для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с таким производством деятельности. Установлено еще одно основание принудительного изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения. Земельный участок может быть изъят у собственника в судебном порядке в случае, если используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшее снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки. При наличии нарушений к собственнику участка сельскохозяйственного назначения сначала применяются меры административной ответственности. Орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля вправе привлечь собственника такого участка к административной ответственности по ч. 1.1 ст. 8.8 КоАП РФ. Указанному лицу должно быть вынесено предупреждение, в котором устанавливается срок для устранения выявленных нарушений. (вступает в силу с 1 июля 2011 года).
В ч. 1.1 ст. 8.8 КоАП РФ предусмотрен новый состав административного правонарушения.
Изменились правила предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения. Договор аренды и соглашение о предоставлении частного сервитута на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности, могут быть подписаны только на условиях, согласованных и утвержденных общим собранием участников долевой собственности, в том числе тем лицом, которое уполномочено общим собранием на заключение соответствующих договоров.
Вводится новая статья, посвященная вопросам проведения общего собрания участников долевой собственности.
В данной статье уточнены полномочия общего собрания участников долевой собственности. Установлено, что для подсчета голосов участников на собрании размеры земельных долей должны быть определены единым способом. Законом добавляются положения, касающиеся порядка такого определения.
В соответствии с Федеральным законом № 435-ФЗ Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество дополнен новой статьей, посвященной особенностям государственной регистрации прав на земельную долю.
В соответствии с п. 1 ст. 24.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлено, что заявление на государственную регистрацию может быть подано самим собственником земельной доли, его представителем, а также уполномоченным лицом, избранным на общем собрании участников долевой собственности.
В случае регистрации перехода права собственности на земельную долю в результате ее продажи и внесения ее в уставный капитал необходимо представить документы, подтверждающие возможность приобретателя использовать земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля.
Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.
Регулирование оборота земельных долей было дополнено возможностью отказаться от права на земельную долю. В соответствии с п. 1.1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и ст. 30.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При государственной регистрации отказа от права на земельную долю необходимо предоставить правоустанавливающие документы, за исключением случаев, когда право собственности на такую долю уже было зарегистрировано (п. 2 ст. 30.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).
Отказ от права собственности на земельную долю требует государственной регистрации. Право собственности на земельную долю прекращается с даты такой государственной регистрации. При этом право собственности на данную земельную долю возникает у поселения или городского округа по месту расположения такого участка. Государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования происходит автоматически, без подачи документов и заявлений (п. 4 ст. 30.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).
Внесены изменения в правовое регулирование невостребованных земельных долей. В Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения вводится новая статья, посвященная невостребованным земельным долям.
В новой редакции ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается, что выдел земельного участка в счет земельных долей возможен только после утверждения проекта межевания земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Одновременно с этим должно быть принято решение об утверждении перечня собственников и размера их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки (п. 5 ст. 13.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В соответствии с п. 8 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.
В Федеральном законе N 435-ФЗ установлено, что до 01.07.2012 участники долевой собственности обязаны принять решение об утверждении проекта межевания земельных участков или зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Внесены так же некоторые изменения в статьи Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, при обороте земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.
Данный Федеральный закон N 435-ФЗ вступает в силу с 01.07.2011, за исключением отдельных положений, которые вступают в силу со дня официального опубликования. (опубликован в "Российской газете" - 31.12.2010).

Специалист 1- го разряда
Красносулинского отдела
Управления Росреестра по
Ростовской области                                                               С.В. Веретельникова