Нотариальное удостоверение отдельных видов сделок. Взаимодействие с органами нотариата в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. 

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему.

Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Наличие такого разрешения в случаях отказа законного представителя (выдачи законным представителем несовершеннолетнему согласия на отказ) от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ, или нотариусом, удостоверяющим договор продажи при представлении такого отказа в простой письменной форме.

 При удостоверении отказа от покупки нотариус истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи и отражает данные условия в удостоверяемом отказе.

Нотариус, удостоверяющий договор продажи при представлении отказа от покупки в простой письменной форме также истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу в целях проверки содержания отказа условиям, указанным в извещении.

 

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки установлены пунктом 3 статьи 250 ГК РФ и в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, во исполнение опциона на заключение договора может быть совершена путем отдельного нотариального удостоверения безотзывной оферты (в том числе путем нотариального удостоверения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора), а впоследствии нотариального удостоверения акцепта.

(абзац введен Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

Безотзывная оферта считается акцептованной с момента нотариального удостоверения акцепта. После нотариального удостоверения акцепта нотариус обязан в течение двух рабочих дней со дня удостоверения акцепта направить оференту извещение о состоявшемся акцепте.

Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.

Так, согласно статье 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом.

Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Учитывая изложенное, в отношении предпринимательской деятельности по передаче индивидуальным предпринимателем в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может применяться патентная система налогообложения при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Согласно статья 54 ФЗ-218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»:

 

1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Пунктом 3 статьи 11 Закона N 156-ФЗ установлено, что управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества.

При этом в положения статьи 30 Закона о регистрации Федеральным законом от 29 декабря2015 г. N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесено изменение, согласно которому "сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению".

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, полагается, что в целях осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании сделок, совершаемых управляющей компанией в отношении недвижимого имущества, переданного в доверительное управление в соответствии с положениями Закона N 156-ФЗ, такие сделки должны быть нотариально удостоверены.

 

Порядок направления в нотариальную палату субъекта Российской Федерации сведений об удостоверении или отмене завещания или доверенности органом, в котором работает должностное лицо местного самоуправления, удостоверившее завещание или доверенность (далее - Порядок), определяет правила направления в нотариальную палату субъекта Российской Федерации сведений об удостоверении или отмене завещания или доверенности органом, в котором работает должностное лицо местного самоуправления, удостоверившее завещание или доверенность в форме электронного документа (далее - сведения), для регистрации указанных сведений в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

2. Участниками электронного взаимодействия при направлении сведений являются:

лицо, направляющее в нотариальную палату субъекта Российской Федерации сведения в соответствии со статьей 37 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля1993 г. N 4462-1 (далее - отправитель), - орган местного самоуправления;

нотариальная палата субъекта Российской Федерации.

3. Должностные лица местного самоуправления представляют в нотариальную палату субъекта Российской Федерации сведения об удостоверении или отмене завещания или доверенности в установленной форме электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью отправителя, в соответствии с требованиями, установленными Порядком ведения реестров единой информационной системы нотариата, утвержденным приказом Минюста России от 17 июня2014 г. N 129 (зарегистрирован Минюстом России 18.06.2014, регистрационный N 32716).

4. Сведения могут быть представлены в нотариальную палату субъекта Российской Федерации на электронных носителях (дисках CD, DVD, устройствах flash-памяти и т.п.) в виде файла (файлов) утвержденного формата сведений с сопроводительными документами на бумажном носителе.

Полномочия представителя должностного лица местного самоуправления должны быть подтверждены копией приказа или доверенности о наделении такого лица соответствующими полномочиями.

ведения могут быть направлены в нотариальную палату субъекта Российской Федерации:

при помощи программно-технических средств гарантированной доставки, обеспечивающих защиту содержащихся в сведениях персональных данных, в соответствии с законодательством Российской Федерации в области персональных данных.

Государственный регистратор прав в соответствии с Соглашением о сотрудничестве между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной нотариальной палатой:

-осуществляют взаимодействие в целях повышения качества документов, выражающих содержание гражданско-правовых сделок, защиты прав и интересов их сторон, предотвращения заключения недействительных сделок, формирования достоверных сведений для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записей о государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимость;

-стороны осуществляют информационный обмен документами и сведениями, способствующими оптимизации приема документов, предотвращению представления недостоверных (поддельных) документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, преимущественно в электронном виде;

-Стороны осуществляют взаимодействие в том числе путем проведения совещаний, конференций, семинаров.

 

 

 

 

 

 

Для данного сообщения комментарии запрещены.