О ПОЛНОМОЧИЯХ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО УСТАНОВЛЕНИЮ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

22 ноября 2018 г. 14:55:00
  1. 1.        Установление органом местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, если на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы

В соответствие с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Данная норма Жилищного кодекса должна применяться с учетом положений других законодательных актов Российской Федерации. Так, в части 3 статьи 156 Жилищного кодекса содержится указание только на один случай, когда органами местного самоуправления устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений – если собственники помещений не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491) определены два случая, когда орган местного самоуправления устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме:

1) если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом (размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом, указанной в конкурсной документации) (см. пункт 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме);

2) если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности) (см. пункт 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме);

Законодательство не определило право органа местного самоуправления устанавливать размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имуществав многоквартирном доме для собственников помещений в многоквартирном доме, если ими самостоятельно выбран и реализуется способ управления многоквартирным домом управляющей организацией. В этом случае взаимоотношения собственников помещений и управляющей организации регулируются договором управления многоквартирным домом.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом определены частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса, которые в том числе включают такое условие как «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы» (пункт 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса). В отношении содержания данного условия договора управления многоквартирным домом законодательством установлены следующие требования:

-     плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса);

-     размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем на один год (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса).

До тех пор пока в установленном законодательством порядке не установлено, что договор управления многоквартирным домом не соответствует требованиям законодательства, следует исходить из того, что стороны договора управления пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, включая размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и порядок его изменения в течения срока действия договора управления.

Таким образом, наличие договора управления многоквартирным домом, срок которого не истек (в том числе продленного в соответствии с частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса) означает, что собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и, соответственно, нет оснований для установления размера платы органом местного самоуправления согласно части 4 статьи 158 Жилищного кодекса.

В период действия договора управления многоквартирным домом отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на очередной год договора (на очередной календарный год) не означает непринятия собственниками помещений требуемого законодательством решения об установлении размера за содержание и ремонт жилого помещения, поскольку законодательство не обязывает стороны договора управления многоквартирным домом устанавливать размер такой платы ежегодно.

В случае если при заключении договора управления стороны договорились о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, но не определили порядок изменения размера платы в течение срока действия договора, управляющая организация может:

-     применять размер платы, установленный при заключении договора;

-     предложить собственникам помещений в многоквартирном доме решением общего собрания внести изменения в договор управления многоквартирным домом, касающиеся порядка установления (изменения) размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в соответствие с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Это означает, что изменение договора управления возможно по соглашению сторон либо в установленных законодательством случаях по решению суда по требованию одной из сторон договора (см. части 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В том случае если договором управления многоквартирным домом установлен порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по решению общего собрания с учетом предложения управляющей организации, но собственники помещений не приняли соответствующего решения об изменении размера платы, из-за чего управляющая организация не может обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, управляющая организация вправе обратиться в суд для установления (изменения) условий договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения договора (см. статьи 446 и 451 Гражданского кодекса).

Законодательством не предусмотрены полномочия органов местного самоуправления определять (устанавливать, изменять) условия договора управления многоквартирным домом, самостоятельно заключенного собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией.

Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, выбравших способ управления домом управляющей организацией, возможно только путем проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в следующих случаях:

а) собственники помещений в срок, установленный частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса, не реализовали выбранный способ управления многоквартирным домом (не выбрали управляющую организацию или не заключили договор управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией);

б) судом по обращению органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля принято решение о признании договора управления многоквартирным домом недействительным (см. часть 6 статьи 20 Жилищного кодекса), после вступления данного решения в силу собственники помещений в многоквартирном доме в установленный законодательством срок не заключили новый договор управления многоквартирным домом, соответствующий требованиям статьи 162 Жилищного кодекса;

б) судом на основании обращения любого из собственников помещений в многоквартирном доме принято решение, обязывающее орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию (см. часть 7 статьи 161 Жилищного кодекса).

ВЫВОДЫ: на основании положений законодательства можно заключить, что:

  1. Орган местного самоуправления не вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, выбравших способ управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключивших договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, срок которого не истек;
  2. Орган местного самоуправления может устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме только по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого на основании и в порядке, установленных Жилищным кодексом, а также в установленном законодательством случае для собственников помещений в многоквартирном доме, выбравших и реализующих способ непосредственного управления многоквартирным домом.
  3. 2.        Установление органом местного самоуправления платы для нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме

В соответствие с Жилищным кодексом в плате за жилое помещение для собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме есть одинаковая составляющая – плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (см. части 1 и 2 статьи 154 Жилищного кодекса).

Согласно части 7 статьи 156 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса. Решение, принятое общим собранием собственников помещений, в том числе по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая собственника муниципальных помещений (часть 5 статьи 46 Жилищного кодекса). В соответствие с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 31) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Орган местного самоуправления:

-        не может установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда выше, чем размер платы для собственников помещений в многоквартирном доме, установленный общим собранием, поскольку и собственники помещений в доме и наниматели оплачивают одни и те же услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

-        вправе установить размер платы для нанимателей за содержание и ремонт жилого помещения равный размеру такой платы для собственников помещений в многоквартирном доме, установленному общим собранием;

-        вправе установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей меньший, чем размер такой платы для собственников помещений в многоквартирном доме, установленный общим собранием и указанный в договоре управления многоквартирным домом, при этом оставшуюся часть платы должен вносить наймодатель этого помещения (см. часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса).

В случае принятия органом местного самоуправления решения о том, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда устанавливается равным размеру такой платы для собственников помещений в многоквартирном доме, установленному решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

-        размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда необходимо устанавливать отдельно по каждому многоквартирному дому, в котором находятся жилые помещения муниципального жилищного фонда, после представления в орган местного самоуправления протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего соответствующее решение;

-        в случае если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решения об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на очередной год на основании предложения управляющей организации, орган местного самоуправления не вправе установить новый размер платы для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда, превышающий размер платы собственников помещений в многоквартирном доме; размер платы для нанимателей за содержание и ремонт жилого помещения остается равным размеру платы в предыдущий период до тех пор, пока собственники помещений в многоквартирном доме не примут на общем собрании другого решения о размере платы или размер платы не будет установлен решением суда.

Для данного сообщения комментарии запрещены.